未来智库：钢结构装配式住宅能否大规模推广仍有质疑

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投资重点

研究背景

市场仍对钢结构装配式住宅能否大规模推广存疑。 认为主要矛盾是钢结构活动板房的静态造价相对昂贵。 这里，我们从房地产开发商的角度考虑钢结构装配式住宅的经济来源，判断在三种情景下，钢结构装配式建筑/住宅的渗透斜率会更陡。

我们的观点与市场不同

市场认为钢结构建筑是一个成熟的行业。 我们承认钢结构是一个成熟的行业，但钢结构装配式建筑/住宅仍然是一个新兴行业。 以盖特纳曲线为证，资本市场对钢结构行业的认知确实存在波动，但从行业趋势来看，钢结构装配式建筑渗透率持续提升已是不争的事实。 当然，过去几年钢结构的发展并没有享受到装配式建筑推广带来的红利，但这种情况在2019年发生了重大变化（见之前传出的报告）。

市场正在关注钢材、商品混凝土和劳动力的价格变化，并将其视为行业推动的主要矛盾。 我们认识到刚性成本的重要性，也强调钢结构装配式住宅将在刚性成本上显现出优势。 从另一个维度，我们提出，随着产业链的成熟和工程组织模式的改变，钢结构装配式住宅的成本将有更大的降低空间。 同时，我们还提出，从房地产角度来看，钢结构装配式建筑的经济性不会仅限于成本方面：房屋获得率、缩短销售回款周期、降低初期刚性支出成本等都是重要的考虑因素。

我们承认，现阶段钢结构装配式住宅的推广还需要一定的时间，但我们也强调，如果出现以下三种情况，钢结构装配式住宅推广的主要矛盾将不再是静态成本： 1）劳动力短缺加剧； 2）房地产销售加速回升，补货需求加大； 3）房地产公司是否有减少立即还款金额的冲动。

投资视角

目前，A股上市钢结构公司各有特点，战略重点也不同。 重点推荐：宏路钢构，钢结构制造龙头，竞争优势显着，现金流持续改善； 建议：精工钢构、GSB技术体系凸显，预制装配产能持续扩大，EPC带动行业角色转变； 东南网架，在公共建筑领域有项目优势，医院式钢结构建筑是重要突破，也受益于EPC模式的推进； 建议关注：杭萧钢构、万骏绿建线上线下平台整合产业链，也受益于EPC模式的推进； 富皇钢构拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质，有利于EPC模式的推进。

1、钢结构装配式建筑仍是新兴产业

1.1. 政策支持有利于新兴产业发展

装配式建筑行业离不开产业政策的支持。 从数据来看，建筑业房屋施工面积已达到历史峰值（未计算基础设施）。 然而，建筑行业的农民工数量却在逐年减少。 就行业而言，用工荒已成为“灰犀牛”，建筑业亟待升级。 虽然在人口红利逐渐消除的背景下，装配式建筑的渗透率自然会提高，但由于目前产业链尚不完善，静态经济性（成本）仍不如传统现浇因此产业政策的引导和支持仍然不可或缺。

装配式建筑的发展与政策支持密切相关。 2013年，住建部首次提出“推动装配式建筑规模化发展”； 2016年，中共中央、国务院明确提出“力争用10年左右的时间，使装配式建筑占新建建筑的比重达到10%”。

装配式建筑的主流路径包括PC预制件和钢结构。 我们前期对钢结构装配式建筑的推广前景比较谨慎，主要是在住宅领域。 钢结构装配式建筑的推广需要更有针对性的政策支持（技术标准、组织形式、产业配套设施、用户认可度等）。 2019年3月，部委明确大力推广钢结构装配式住宅； 2019年中，7个省份针对钢结构装配式住宅相关产业链出台了相应政策支持和针对性政策扶持； 2019年底，住建部召开工作会议，再次强调发展钢结构装配式住宅； 因此，我们判断钢结构装配式建筑已经进入行业发展的拐点。

相关观点可参考此前发布的行业研究报告《当钢结构遇上住宅，行业发展逻辑或将重构》（2019年3月27日）、《未来更看好钢结构》 、“钢结构”+住宅”四省试点发布，钢结构宣传材料加速”、“《住宅钢结构行业标准》落地实施，地方配套政策相继发布”、“钢结构部委层面首次提及“结构+住宅”，继续强调建筑业改革”、“目标->落实，坚决看好钢结构住宅”等。

1.2. 钢结构装配式建筑发展与盖特纳曲线一致

市场对新技术发展的认识通常分为五个阶段：萌芽期、泡沫期、泡沫后的低谷期、稳步复苏的复苏期、实质性大规模应用的成熟期。 当然，并不是每一项技术都会经历所有阶段，但盖特纳曲线框架有助于了解钢结构预制件行业的发展路径和过程，也有助于了解资本市场对行业发展的预期变化。 以图4为例，过去几年钢结构行业增速相对稳定，但二级市场对钢结构行业的判断出现了较大波动。

2013年之前，钢结构行业正处于起步阶段：当时，钢结构已在一些体育场馆（如鸟巢）中使用，其在制造工厂的渗透率正在逐渐提高。 现阶段，钢结构更多的是建筑结构的一种，钢结构装配式建筑的概念在资本市场上还没有形成。

2013年至2016年，过度预期导致估值泡沫：国家层面加大对装配式建筑的支持力度，市场关注度快速提升。 装配式建筑的主流技术路径是PC预制件（无上市公司）和钢结构。 当时，市场对装配式钢结构在住宅领域的推广寄予厚望，部分钢结构企业也尝试推出装配式钢结构物业。 此外，技术授权模式开始出现，也为相关企业贡献了更多利润。

2017-2018年，钢结构行业进入后泡沫低谷：钢结构装配式住宅推广不及预期，主要是1）行业标准未颁布； 2）部分钢结构活动板房效果不理想。 。 现阶段，市场虽然认可装配式建筑的发展趋势，但并不认为钢结构装配式建筑会同样受益（实际情况是装配式建筑行业每年成倍增长，而钢结构装配式建筑行业产值复合增长率为10%-20%）。

2019年以来，资本市场对钢结构行业的认识逐渐回归理性。 看法的主要变化有：1）近十年来钢结构在制造业和基础设施领域的渗透率持续提高； 2）产业政策更加针对性和务实（目标、行业标准、资金支持、产业配套、组织模式等），明确鼓励钢结构活动板房发展； 3）通过多种住宅产品的迭代，钢结构住宅体系已逐渐成型或成熟。

1.3. 尽管市场认知有所波动，但行业发展依然稳定。

正如之前所解释的，尽管市场对钢结构行业的认知波动较大，但行业本身仍在稳步发展。 如图4所示，钢结构行业产量近几年保持10%-20%的增速； 如图6所示，2016年以来上市钢结构企业营收稳步增长，新订单也大幅增加。 改进。

2016年后，虽然市场开始质疑钢结构装配式住宅能否大规模推广（行业标准、施工技术、成本等），但从目前整理的一些案例来看，部分房地产开发商愿意尝试钢结构技术路径。 巨大的进步。

2、钢结构住宅静态造价还有优化空间

2.1. 从长远来看，钢结构住宅在刚性成本上将占据主导地位。

目前成本：钢结构>PC结构>现浇。 据住建部住宅产业化促进中心测算，现浇混凝土房屋造价约为2000元/平方米； 根据住建部《装配式建筑工程消费配额》（征求意见稿），PC结构小高层住宅和高层住宅（装配化率20%-60%）平均建筑成本分别为2151元/平方米和2416元/平方米，分别比现浇建筑成本高7.6%和20.8%。 钢结构高层住宅平均建筑成本为2777元/平方米，比PC结构高层住宅高出8.5%左右。 -27.4%。

三种技术路径中，材料和人工成本相对刚性：混凝土价格、人工价格、钢材价格。 其中，混凝土价格的决定因素是水泥、沙子和骨料，三者均为不可再生资源，目前价格居高不下； 劳动力价格稳步上涨，随着人口红利的逐步消除，长期趋势向上； 钢铁原料铁矿石主要依赖进口，冶炼环节总体产能过剩。 目前价格比较稳定。

钢结构建筑造价将具有优势，国家层面已将其作为混凝土替代品之一：2020年3月，国家发展改革委会同十五部委联合印发《指导意见》 《关于促进砂石行业健康有序发展的意见》文件中明确指出，砂石价格上涨将“增加基础设施投资和重大项目建设成本”。 在“积极推进砂源替代利用”的规划中，推广钢结构建筑将是可选路径，并提出“逐步增加钢结构装配式建筑”。 稳步提升钢结构装配式建筑在学校、医院、办公楼、写字楼等公共建筑中的应用比例，稳步推进钢结构装配式建筑在城市住宅和农村房屋建设中的推广应用”。

2.2. 如果产业配套成熟，钢结构住宅的成本可以优化。

除了原材料、人工等刚性成本外，钢结构住宅的成本还有优化的空间：1）新型墙板材料（地板、外墙板、内墙板）成本较高，主要是由于相关面板供应渠道不畅以及产需不畅。 合作不紧密； 2）结构设计仍可优化，如基础部分造价、用钢量等； 3）完善组织流程，进一步提高施工装修效率。 前者需要工业配套设施，而后两者则需要工程模型（第2.3章）。 目前，钢结构工程相对于PC结构具有一定的优势。 下面，我们选取​​一个住宅项目来分析一下钢结构和PC结构的造价分析。

住宅工程的造价类别可分为结构工程、室内装修工程、外墙工程、机电工程四个部分。 其中：机电工程一致； 钢结构在结构工程方面具有优势； 室内工程和室外工程造价高的原因是钢结构活动板房价格较高的关键因素。 造成这一现象的原因除了钢结构住宅与混凝土住宅内外配置的差异外，缺乏规模化配套产业导致的成本增加也是一个重要原因。

七省的政策和产业配套也是关注的焦点。 2019年以来，部委和地方陆续出台相关文件，鼓励推广钢结构装配式住宅项目。 除了明确的推广目标外，各地文件都在鼓励形成产业配套集群，例如：1）钢铁企业优化调整产品结构，发展高性能防火、防腐、标准化建筑钢材； 2）建材企业大力开发钢结构装配式新型墙板、门窗等绿色建材； 3）配套件企业开发消防、装饰、结构保温一体化技术和产品，提高配套件标准化、系列化、通用化水平。 随着钢结构装配式住宅项目逐渐增多，配套产业逐渐成熟，综合成本也能因规模效应而降低。

2.3. EPC模式下，项目成本可进一步降低

EPC模式下，建设成本可以进一步优化：EPC模式下，建筑企业有更强的动力进行精细化管理，从而降低建设成本。 传统模式下，设计单位、材料采购、工程承包商各司其职。 承包商和业主之间存在利益博弈，即成本越高，承包商的利润就越高。 EPC模式下，总承包商和业主的利益是一致的，成本节约是重要的利润来源。 更重要的是，EPC模式打破了传统建设模式下的碎片化，提高了整体效率。

以设计为例，看看EPC组织的优势：传统模式下，设计单位不负责总体成本，优化成本并不会增加设计单位的利润。 在EPC模式下，总承包商有强烈的动机去优化设计流程以降低总成本。 以中建钢酒钢兰台苹果园棚户区改造项目为例，优化设计，减轻结构自重。 原设计需要215根基桩，经过设计优化后，仅需136根，大幅降低了基础成本。 成本。

3、房地产开发商视角下的钢结构装配式经济效益源泉

3.1. 住房获取率高，单价或将上涨

建筑安装支出在房地产开发商销售额和成本中所占比重并不高：2010年，全国平均住宅建筑安装成本约为1367元/平方米，约占平均楼面价格的77%，约平均销售价格的15%。 2019年，全国平均住宅建筑成本约为1950元/平方米，约占100个城市住宅楼面价格的36%，约占100个城市住宅销售均价的13%。 总体而言，与土地出让金等支出相比，建筑成本占平均销售价格的比例较低。 换句话说，如果建筑安装能够影响销售单价（单位建筑面积的价格），那么对于房地产企业来说将更具吸引力。

钢结构住宅房屋购置率高，可能会提高单价：钢结构建筑的框架结构具有截面小的特点，不仅减轻了自重，而且增加了使用面积，这意味着可提高建筑面积利用率，增加经济效益。 高层建筑钢结构所占用的结构面积仅为同类钢筋混凝土建筑面积的28%。 采用钢结构可增加使用面积4%~8%1。 对于房地产开发商来说，提高住房购置率可以：1）提高单价（单位建筑面积的价格）； 2）或作为项目推广的亮点。 此外，部分地区对钢结构住宅项目还有容积率奖励。 与建筑成本的增加相比，容积率激励和高住房获得率对房地产开发商更具吸引力。

3.2. 缩短了建设工期，提高了资金使用效率。

对于房地产开发商来说，房地产销售收入是重要的资金来源。 国家统计局数据显示，2019年房地产开发资金（资金来源口径）总计17.9万亿元； 其中，境内贷款、自筹资金、其他资金占比分别为14.1%、32.6%、53.2%。 自筹资金主要包括企业通过各种渠道（不含银行贷款）筹集的资金，包括发行债券、非标融资和自有资金； 其他资金主要是商品房预售前后购房者的定金、预售款等资金。 银行配套的个人按揭贷款中，2019年定金及预收款和个人按揭贷款在其他资金中的占比分别为64.6%和28.7%。 无论房地产公司自有资金如何，其外部资金来源主要可分为两部分：1）外部融资，包括银行贷款、债券/非标融资等； 2）房屋预售贷款期间收到的购房资金和配套抵押贷款（由于房地产公司主要销售期房）。

建设工期缩短，资金成本降低，周转加快：开发商资本结构中50%以上的资金来自“其他资金”，即预售回笼的资金； 对于开发商来说，达到预售条件前的土地出让金、购房款、场地费等属于刚性支出。 这部分费用在达到预售条件之前必须由开发商垫付； 预售结束后，开发商可以向监管银行申请支付进度款； 因此，预售条件越严格，预售条件越高。 时间越长，占用资金的成本就越高。 可见，缩短从拿地到预售的建设周期对于开发商来说非常关键。 钢结构装配式建筑主体结构工期可提前1/3左右。 同时，多省出台了对装配式住宅的政策支持，放宽了钢结构装配式建筑的预售条件，这将有助于开发商缩短预售时间。 、加快资金整体回笼，降低资金成本，提高资金使用效率。

3.3. 缩小即付规模，缓解房地产开发商资金压力。

在房地产资金来源中，工程应付款项也做出了重要贡献。 2014年以来，项目应付款项约占房地产资金来源的12%-13%，其资金规模与国内贷款规模相当。 根据中国建筑数据分析，其工程收入率与新开工量呈正相关。 也就是说，房地产开发商对承包商在新建阶段的付款相对严格，而在施工和竣工阶段的付款则有一定的灵活性。

钢结构装配式住宅减轻即期付款压力：根据上述分析，我们绘制了房地产开发商在一个项目周期内的现金流入和流出情况，其中实线框代表刚性，虚线框代表弹性。 对于房地产开发商来说，建设前期土地出让金的缴纳相对刚性； 其次是施工付款，通常地基部分（地下空间）的付款也比较刚性：参考图15，施工付款约占售价的13%，其中地基部分的成本占高达总成本的20%-40%。 考虑到钢结构住宅的地下部分与混凝土相比可节省高达30%-50%的成本，采用钢结构技术可以减轻房地产开发商按时付款的压力。

4、三种情景下，钢结构住宅的穿透坡度可以更陡

钢结构活动板房是人工红利结束、砂石等资源紧张后的必然选择。 但必须承认，钢结构装配式住宅体系尚未完全成熟，产业配套设施仍需完善。 同时，我们也注意到，这几年，一些房地产开发商在一些楼盘上进行了尝试。 我们判断，房地产开发商从试点走向大规模推广仍需要一定时间。 现阶段，如果出现以下情况，钢结构活动房屋的穿透坡度可以更陡一些。

4.1. 情景一：劳动力供给持续承压

尽管建筑业农民工工资收入高于平均水平，但2015年以来建筑业农民工数量持续减少，建筑业农民工择业比例也持续下降。 可见，经济回报并不是农民工择业的唯一指标； 此外，农民工年龄结构持续老龄化，考虑到建筑工地的工作强度，未来建筑行业的人力缺口可能会继续扩大。

现阶段，国内“疫情”已得到有效控制，但人员流动仍受到一定限制。 如果“疫情”等其他因素持续影响建筑行业劳动力供给，考虑到钢结构装配式住宅“工时少”的特点，房地产开发商可能更愿意采取相关路径。

4.2. 情景二：房地产销售加速回暖，补货需求将带动·

如上所述，销售收入是房地产开发商最重要的资金来源。 “高周转”模式下，房企有进一步缩短“拿地->预售/结构封顶”时间周期的需求。 从历史数据观察，房地产销售面积是新开工建设的重要先行指标。 参考图22和图23，目前商品房库存仍处于较低水平。 如果后续房地产销售数据快速反弹（未来某个时间，不是具体2020年），结合钢结构装配式住宅，就会出现“工期短”的情况。 ”、“住房获得率高”、“容积率优惠”等特点，房地产开发商采取相关路径的意愿或将增加。

4.3. 情景三：房地产开发商缩减即时还款资金规模的冲动

2020年，房地产开发商将逐步进入境内外债务偿还高峰期，资金偿还压力加大。 由于钢结构装配式建筑可节省地下空间30%-50%的成本，且在主体结构成本方面较PC具有优势（见表2），房地产开发商可能更愿意采用相关路径。

5、投资建议

钢结构装配式建筑是一个新兴产业。 随着劳动力老龄化和配套产业的成熟，预计渗透率将有更大的提升空间。 住宅领域是住房建设中最大、最重要的细分市场。 目前，钢结构装配式住宅的推广仍需要国家产业政策的引导和支持。

市场正在关注钢结构活动板房的静态成本。 我们认为，中长期钢结构成本将逐渐占据主导地位：1）钢材、商品混凝土、人工是静态成本中的重要变量，其中商品混凝土和人工成本有可能持续改善； 2）钢结构在主体结构造价上较PC有一定优势，但室内外装修造价较高。 如果产业链成熟，相关材料成本降低，成本还有下降空间； 3）钢结构装配式住宅呼唤工程组织结构创新。 EPC模式下，通过优化设计等多种方法，可以进一步降低成本。

不管成本因素如何，钢结构对房地产开发商的预制住房的吸引力可以包括：1）高住房采集率，这可能会提高单价/或作为吸引消费者的亮点； 2）短期施工期，新的建筑开始 - >销售基金被撤回该周期缩短，这可以减少融资需求； 3）预制建筑物在前端成本（地下部分）中具有更大的优势，这可以减轻房地产开发商的立即支付压力。

它仍然需要耐心才能完全促进住宅部门的钢结构组件。 无论是从试验的采用到房地产开发商的大规模采用，是否是消费者接受的发展，是否是上游和下游辅助链中工业链中的支持设施的改进，是否是工程组织结构的创新，将需要一定时间。 当然，如果发生以下情况，促进钢结构预制外壳的主要矛盾将会改变，并且穿透率将急剧增加：1）劳动力短缺将加剧； 2）房地产销售将迅速增加，房地产公司将急于补充其库存； 3）房地产公司对房地产公司的财务压力增加了，通过钢结构技术，立即支付的压力减轻了。

目前，A股列出的钢结构公司具有自己的特征和不同的战略重点。 关键建议：钢铁结构，钢结构制造业的领导者，具有显着的竞争优势和现金流的持续改善； 建议：Jinggong Steel结构，GSB技术领导者，钢结构预制的生产能力不断扩大，EPC驱动行业角色的变化； 东南电网，在公共建筑领域具有项目优势，医院型钢结构建筑是一个重要的突破，也从EPC模型的发展中受益； 建议注意：Hangxiao Steel结构，Wanjun Green Building的在线和离线平台集成工业链，也从EPC模型的发展中受益； Fuhuang Steel结构具有特殊级别的住房建设合同资格，从EPC模型的发展中受益。

六、风险分析

下游需求少于预期：钢结构预制建筑的下游包括基础设施，公共建筑，工业工厂，住宅建筑和其他田地。 如果所有下游方向的需求都会急剧下降，即使钢结构渗透率增加，钢结构产业和销售也可能仍面临下降压力。

工业辅助设施的进度不如预期：预制住房和工业支撑材料（钢，墙壁，地板，门，窗户，其他组件等）所需的组织形式（EPC）与传统的混凝土建筑。 如果工业支持设施无法实现规模效应，则不利于促进预制住房的钢结构。